Как правильно продавать недвижимость

Для начала разберитесь — что у вас с документами.

Многое зависит от того, на основании каких документов возникло у вас право собственности (договор дарения, ренты, свидетельство о праве на наследство, приватизация и т. д.), сколько собственников у объекта недвижимости, который хотите продать, есть ли среди них несовершеннолетние дети, от наличия доверенностей, от того, кто и на каких условиях зарегистрирован в квартире/доме и т. д. Нюансов очень много и рассказать обо всем в одной статье невозможно. Для этого есть профессионалы, к которым всегда можно обратиться за помощью. И все же если вы решили действовать самостоятельно, то лучше действовать по принципу — "подготовь для себя покупателя".

Будьте готовы к ответам на вопросы типа "А что у вас с документами?". И если есть какие-то проблемы или особенности, то вы тем более должны заранее подготовить способы их решения, не боясь обсуждать их при необходимости с потенциальными покупателями. Тем самым вы покажете, что абсолютно честны, открыты, готовы идти на компромисс и заинтересованы в сделке. Ваша задача — сделать так, чтобы вторая сторона понимала, что, как и почему вы хотите сделать, чтобы не сорвать сделку и не потратить впустую свое время и деньги.

По возможности заранее снимите с регистрационного учета тех, кто зарегистрирован в объекте недвижимости, особенно так называемых третьих лиц. Особенно это касается лиц, давно не проживающих, например, в квартире, или если они проживают в другом городе, стране, их работа связана с постоянными разъездами, длительными командировками, с невозможностью присутствия на сделке в назначенное время и т. д. Совершить такие действия по доверенности практически невозможно, необходимо личное человеческое присутствие. Именно по этой причине возникает множество сложностей при подготовке к сделке купли-продажи.

Объективно взгляните на свою квартиру/дом/комнату и также подготовьте ее/его к продаже. Кому-то достаточно убрать лишние вещи, вывезти ненужную мебель, навести порядок в квартире, тем самым придав ей товарный вид. Где-то придется выполнить хотя бы косметический ремонт, а кто-то решается на более глобальные изменения. В любом случае — решать вам. Но навести элементарный порядок и чистоту в квартире или доме, убрать ненужные вещи все же необходимо.

Определитесь с ценой на объект. Она должна стремиться к среднему показателю по рынку, не быть излишне завышенной или заниженной. Для этого придется изучить рынок недвижимости и знать ценовой диапазон на идентичные объекты. Особенно это сложно сделать на меняющемся рынке, когда разброс цен на, казалось бы, схожие объекты бывает достаточно большим. Тут многие идут по пути "попади пальцем в небо", типа "снизить цену всегда успею". Что ж, пробуйте. Главное, чтобы ваше объявление не попало в список неадекватных у потенциальных покупателей, что, к сожалению, иногда случается.

Выполните фото своего объекта недвижимости, используя качественную фотокамеру. Советов на тему, как именно нужно фотографировать, достаточно много. Мы же только посоветуем не впадать в крайности. Фото не должны быть выполнены небрежно, быть темными, размытыми, не надо фотографировать отдельные элементы квартиры, если они не несут в себе особой смысловой нагрузки, только если у вас не дизайнерский ремонт, например, где важна каждая деталь. Важен общий план и вид помещений, ощущение пространства. Но и не надо очень сильно "фотошопить" кадры, в таком случае фото квартиры не будут иметь ничего общего с реальностью.

Продумайте текст своего объявления. Информация в нем должна быть понятной и подробной. Хотя бы для того, чтобы вам не звонили с бесконечными незначительными уточняющими вопросами типа "на каком этаже находится ваша квартира?" или "есть ли у вас балкон?". Нет необходимости писать целое сочинение на тему: "Какая прекрасная у меня квартира", часто это раздражает или смешит и мешает вычленить важную информацию из текста.

Теперь можно размещать свое объявление о продаже на разных рекламных площадках.

Будьте готовы к тому, что большинство телефонных звонков все же будет поступать от разных риелторских компаний. Кто-то немедленно захочет прийти к вам на просмотр объекта лишь с одной целью — заключить с вами агентский договор на продажу. Кто-то приведет для этой цели даже "своих клиентов" (друзей, коллег, родственников), чтобы всячески показать, что оные все-таки существуют. Кто-то приведет вполне настоящих. Все зависит от человеческой и риелторской честности и порядочности.

Заранее, еще в первом телефонном разговоре выясняйте у потенциальных покупателей всю важную для вас информацию. Например, о форме расчета: вдруг у вас нет возможности ждать перечисления денежных средств по жилищному сертификату или ваша квартира находится в залоге у определенного банка, а ваши потенциальные покупатели одобрили ипотеку в другом банке. Или вы не готовы к быстрой сделке со срочным освобождением квартиры, а покупателям это необходимо. Нюансов может быть множество, поэтому выясняйте все заранее, чтобы потом не назначать бесполезные встречи и никого не вводить в заблуждение.

Старайтесь не опаздывать на просмотры своего объекта недвижимости, будьте пунктуальны и вежливы. Просмотры бывают разными — все зависит от человеческого фактора. Кто-то будет тщательно осматривать квартиру в течение часа с подробными вопросами, кому-то хватает и пяти минут молчаливого созерцания. Просто будьте терпеливы и снисходительны, если, конечно, речь не идет об откровенном хамстве. От этого никто не застрахован. Иногда покупатели просят сделать фото объекта, ведь каждый конкретный человек акцентирует свое внимание на разных деталях, которые потом и хочет запомнить, обсудить с родственниками.

Если вы не разрешите сделать фото, то и шансов, что потом выберут ваш объект, будет меньше. Да, есть недобросовестные риелторы, которые делают фото, чтобы потом выставить ваш объект в рекламу якобы как свой. Не оправдываем и резко негативно к таким относимся. Но все же, как говорят, из двух зол выбирают меньшее. Позволив сфотографировать свой объект, вы значительно увеличите шансы на продажу, его конкурентоспособность.

К торгу по цене подходите аргументированно и спокойно. Будьте готовы к тому, что торговаться с вами будут при любой цене, просто потому что привыкли. И если вы сделаете пусть небольшую скидку или предоставите какой-нибудь бонус, например, в виде почти нового холодильника, который вы оставите будущим покупателям, то, поверьте, шансы на продажу возрастут.

Как себя обезопасить на сделке, что такое задаток и как его оформить, каковы нюансы ипотечных или сертификатных сделок, что такое целевой блокированный счет, аккредитив, банковская ячейка, электронная регистрация, как грамотно написать расписку в получении денежных средств и т. д. — на эти вопросы однозначно должны отвечать профессионалы рынка недвижимости. И если вы себя таковыми не считаете, то тогда их помощь вам необходима. А здесь уже решать вам — какой вид услуги и у кого заказать: сопровождение сделки, выполнение отдельных документов или довериться риелтору от момента принятия решения о продаже до момента передачи ключей от квартиры покупателям с полной проверкой и подготовкой документов любой сложности.