Пять правил сделок с материнским капиталом

С 1 января 2020 года государство выделяет 616  617 рублей при рождении (усыновлении) второго ребенка или последующих детей семьям, у которых право на получение такого капитала до 1 января 2020 года не возникло. Семьи, где родился или был усыновлен первый ребенок, получат по 466  617 рублей.

Если родители уже получили выплату за первенца, то при рождении второго ребенка они получат еще 150  000 рублей. Таким образом, за двоих детей помощь от государства составит 616  617 рублей. Еще 450  000 рублей власти выплатят при рождении третьего ребенка на погашение ипотечного кредита. В общей сложности, родив троих детей, родители получат более 1 млн. рублей. Срок действия программы продлен до 2026 года.

Маткапитал можно потратить на образование детей, товары и услуги для детей-инвалидов, будущую накопительную пенсию матери, а также на ежемесячные выплаты для семей с доходами ниже прожиточного уровня. Пожалуй, самое частое использование господдержки — улучшение жилищных условий: оплата ипотечного кредита, первоначальный взнос по ипотеке или строительство дома.

На средства материнского капитала разрешается приобрести не любую недвижимость, а только жилую — и это основное правило, так как по правилам нужно улучшать свои жилищные условия. Поэтому купить, например, гараж или земельный участок не получится.

Важно — квартира или дом за материнский капитал должны быть отечественного "происхождения", то есть удастся купить только российскую недвижимость.

Всегда обращайте внимание на качество жилых помещений — вариант с ветхими или аварийными объектами недвижимости исключается. Это имеет особенное значение при ипотечных сделках — банк просто не выдаст деньги на спорные объекты. Да и пенсионный фонд не перечислит деньги на такое "жилье".

Также можно использовать средства материнского капитала на улучшение жилищных условий в уже имеющемся объекте недвижимости. Например, достроив и увеличив уже имеющийся жилой дом.

Использовать сертификат на выплату первоначального взноса по ипотеке допустимо теперь сразу после рождения ребенка, не дожидаясь достижения им трехлетнего возраста, как это было раньше.

Если же сделка проводится с использованием только собственных денег, без привлечения ипотеки, то применить материнский капитал удастся только после того, как ребенку исполнится три года. При этом продавец объекта недвижимости вынужден будет ожидать поступления средств материнского капитала на свой расчетный счет в течение примерно полутора месяцев, на что согласится далеко не каждый. (Об этом подробнее правило № 5).

Большой плюс ипотечного варианта, когда вы средствами материнского капитала гасите ипотеку, — нет томительного ожидания продавца, когда же деньги поступят ему на счет.

Если вы приобретаете квартиру с привлечением ипотеки в новостройке, то пенсионный фонд вправе перечислять средства семейного капитала напрямую застройщику. При этом в договор вносится условие, что часть оплаты застройщик получит из Пенсионного фонда после того, как сделка будет зарегистрирована.

Материнский капитал как первоначальный взнос по ипотеке — отличное решение. Казалось бы, чего проще: перечислил в банк 616  617 рублей, взял кредит еще на 1−2 млн. рублей и купил квартиру. Но такой вариант проходит не всегда: многие банки требуют, чтобы кроме материнского капитала у покупателя были еще и дополнительные деньги на первый взнос — около 10% его размера.

Что делать, если личных накоплений нет?

Ничего страшного. Вы можете обратиться самостоятельно или с нашей помощью в Сбербанк или ВТБ — в этих банках первоначальный взнос может состоять только из средств материнского капитала. Когда будете подавать в банк документы, укажите в анкете, что намерены использовать материнский капитал в качестве первоначального взноса.

Оформление квартиры или дома, которые были приобретены с использованием средств материнского капитала, имеет свои особенности. Закон требует, чтобы все члены семьи получили долю в праве собственности на недвижимость.

Раньше покупателям необходимо было наделить всех членов семьи собственностью и заверить это у нотариуса. Потом документ предоставлялся в Пенсионный фонд и в банк.

Теперь нотариальное обязательство делать не нужно, но обязанность наделить всех членов семьи долей в приобретаемой недвижимости остается.

Если вы купили квартиру по ипотеке, она будет находиться в залоге у банка до полного погашения долга. После выплаты кредита все члены семьи должны получить и оформить в регистрационной службе свою долю квартиры.

Если по какой-то причине заемщик перестанет делать выплаты по ипотеке, то предмет залога не может просто отойти банку. В случае с материнским капиталом в процесс должны включаться органы опеки и попечительства, чтобы права детей-собственников не были нарушены.

Особый случай, если семья официально не оформлена, то есть родители детей не регистрировали брак. Тогда доли жилой недвижимости оформляются только на маму и детей. Наделить отца долей не получится, даже если родители впоследствии зарегистрируют брак. Учитывается именно та ситуация, которая сложилась на момент рождения ребенка и возникновения права на материнский капитал.

Если жилье, приобретенное с помощью материнского капитала, родители решают продать, то они должны это сделать с разрешения органов опеки, наделив детей собственностью взамен продаваемой в другой квартире.

Средства материнского капитала нельзя получить наличными — все расчеты осуществляются только по безналу.

Естественно, продавцам это не всегда удобно. Если сделка проходит без использования кредита, деньги из Пенсионного фонда перечисляются продавцу в течение одного-полутора месяцев с момента предоставления подтверждения, что покупатель стал собственником объекта и право зарегистрировано в Росреестре. Продавцы не всегда согласны ждать — многие боятся проволочек со стороны покупателя и Пенсионного фонда.

Поэтому если вы продаете жилье покупателю с маткапиталом, у которого нет ипотеки, то имеет смысл прописать в договоре купли-продажи условие о том, что передадите помещение по акту приема-передачи только после получения всех денег и оплаты всей стоимости своей недвижимости.